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房地产开发企业的会计核算

发布时间:2018-3-5 0:17:05内容来源:互联网
房地产开发企业的会计核算

小编帮学员们整理了关于房地产开发企业的会计核算,大家可以参考参考!!
一、设立时的核算
(一)涉及的主要业务
办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。
(二)设置的主要帐户
实收资本(或股本)、资本公积、管理费用等
(三)会计分录模板
1、收到所有者投入资本时
借:银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等
贷:实收资本、股本等
资本公积—资本溢价或股本溢价
2、筹建期开办费发生时:
借:管理费用、长期待摊费用
贷:银行存款等
二、取得土地时的核算
(一)涉及的主要业务
出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。
(二)设置的主要帐户
开发成本、无形资产、投资性房地产等
(三)会计分录模板
1、用于土地、商品房开发
借:开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费
贷:银行存款等
2、用于自建用房或暂时没有明确用途
借:无形资产
贷:银行存款等
3、用于赚取租金
借:投资性房地产
贷:银行存款等
三、房地产开发阶段的核算
(一)涉及的主要业务
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。
(二)设置的主要帐户
开发成本、管理费用、销售费用等
(三)会计分录模板
1、为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
借:开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费
贷:银行存款、应付酬工薪酬等
2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。
借:开发成本—成本对象—前期工程费
贷:银行存款、应付酬工薪酬等
3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。
借:开发成本—成本对象—建筑安装工程费
应交税费—应交增值税(进项税额)(一般计税可抵)
贷:银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等
4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。
借:开发成本—成本对象—基础设施建设费
应交税费—应交增值税(进项税额)(一般计税可抵)
贷:银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等
5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。
借:开发成本—成本对象—公共配套设施费
应交税费—应交增值税(进项税额)(一般计税可抵)
贷:银行存款等
6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。
借:开发成本—成本对象—开发间接费
应交税费—应交增值税(进项税额)(一般计税可抵)
贷:银行存款、应付职工薪酬等
7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用
借:开发成本—成本对象—建筑安装工程费
开发成本—成本对象—公共配套设施费
贷:预提费用
8、发生借款费用,支付利息时
借:开发成本—借款费用
贷:银行存款
9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
借:管理费用
贷:银行存款、应付职工薪酬等
10、分配成本核算对象成本:发生的有关费用,由某一成本核算对象负担的,应当直接计入成本核算对象成本;由几个成本核算对象共同负担的,应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准,分配计入。
借:开发成本—一期—公共配套设施费
—二期—公共配套设施费
贷:开发成本—会所
开发成本—地下车库
10、开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
借:财务费用
贷:银行存款
(四)经典例题
某企业是增值税一般纳税人,开发项目共有两期,开工日期均在2016年4月30日前,一期项目选择一般计税,二期项目选择简易计税。本月购进一批耐温防火材料,专用于一期开发项目,取得增值税专用发票1 张,注明金额为 100 万元,税额 17万元;支付二期项目建筑工程款合计 515 万元,取得增值税专用发票 3 张,注明金额为 500万元,税额15万元,款项均已通过银行存款支付。
会计分录:
1、购进防火材料时:
借: 开发成本—成本对象—建安工程费 1000000
应交税费—应交增值税(进项税额) 170000
贷: 银行存款 1170000
2、支付二期建筑工程款时:
借: 开发成本—成本对象—建安工程费 5150000
贷: 银行存款 5150000
四、房地产完工阶段的核算
(一)涉及的主要业务
开发项目竣工结算
(二)设置的主要帐户
开发产品、主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用、固定资产
(三)会计分录模板
1、结转开发成本
借:开发产品—一期
贷:开发成本—一期
2、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
借:管理费用
贷:银行存款、应付职工薪酬等
3、完工后发生借款费用,支付利息时
借:财务费用
贷:银行存款
4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用
借:销售费用
贷:银行存款等
5、企业自用时
借:固定资产
贷:开发成本
五、房地产销售阶段的核算
(一)涉及的主要业务
土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土地使用权对外投资、对外出租等。
(二)设置的主要帐户
主营业务收入、预收帐款、主营业务成本、其他应付款、长期股权投资、销售费用
(三)会计分录模板
1、商品房纳税义务发生
(1)收款
借:银行帐款/应收帐款
预收帐款
贷:主营业务收入
应交税费——应交增值税(销项税额)
或应交税费——简易计税
(2)差额纳税
一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款
借:应交税费—应交增值税(销项税额抵减)
贷:主营业务成本
(3)结转销售成本
借:主营业务成本
贷:开发产品
3、预收帐款处理
(1)收到预售款时:
借:银行存款
贷:预收帐款
(2)预缴税款时
一般计税:
借:应交税费——预交增值税
贷:银行存款
简易计税:
借:应交税费——简易计税
贷:银行存款
4、收到保证金的处理
借:银行存款
贷:其他应付款
5、价外收入的会计处理
借:其他应付款/银行存款等
贷:营业外收入—违约金
其他业务收入—手续费收入
应交税费—应交增值税(销项税额)
或:应交税费—简易计税
6、商品房自用
借:固定资产
贷:开发产品
7、土地使用权对外投资
借:长期股权投资
贷:无形资产—土地使用权
应交税费—应交增值税(销项税额)
或:应交税费—简易计税
营业外收入(差额)
8、商品房出租
(1)转为出租时
借:投资性房地产
贷:开发产品
(2)收取租金时
借:银行存款  
贷:其他业务收入
应交税费—应交增值税(销项税额)
或:应交税费—简易计税
(3)如果将作为固定资产的房屋出租需要提取折旧时
借:其他业务成本
贷:投资性房地产累计折旧
9、资金拆借
(1)借出资金时
借:其他应收款
贷:银行存款
(2)收到利息时
借:银行存款
贷:财务费用—利息收入
应交税费—应交增值税(销项税额)
10、期末应交税费—应交增值税处理
(1)转出未交增值税
借:应交税费—应交增值税(转出未交增值税)
贷:应交税费—未交增值税
(2)预缴税款抵减未交缴增值税
借:应交税费—未交增值税
贷:应交税费—预交增值税
(3)申报后缴纳
借:应交税费—未交增值税
贷:银行存款
11、购买增值税防伪税控设备时
借:管理费用
贷:银行存款
借:应交税费—应交增值税(减免税款)
贷:管理费用
12、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种
借:税金及附加
贷:应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
应交税费——应交土地增值税
应交税费——应交房产税
应交税费——应交车船税
应交税费——应交城镇土地使用税
13、缴纳印花税、耕地占用税、车辆购置税、契税时:
(1)印花税
借:税金及附加
贷:银行存款
(2)耕地占用税
借:在建工程(或无形资产)
贷:银行存款
(3)车辆购置税的核算
借:固定资产
贷:银行存款
(4)契税的核算
借:固定资产(或无形资产)
贷:银行存款
14、代扣代交个人所得税
(1)计算时
借:应付职工薪酬/应付利润
贷:应交税费—应交个人所得税
(2)上交时
借:应交税费—应交个人所得税
贷:银行存款
15、交企业所得税
(1)预缴时
借:所得税费用
贷:应交税费——应交所得税
借:应交税费——应交所得税
贷:银行存款
(2)汇算清缴时
借:以前年度损益调整
贷:应交税费——应交所得税
或相反分录
(四)经典例题
1、某企业是增值税一般纳税人,开发项目共有两期,两期建筑面积相同,开工日期均在2016年4月30日前,一期项目选择一般计税,二期项目选择简易计税。项目管理部购买办公用品 11.7 万元,无法在一、二期项目之间准确划分, 取得增值税专用发票 1张,注明金额为 10 万元,税额为 1.7 万元,款项通过银行存款支付。
借:开发成本—一期—开发间接费 100000
应交税费—应交增值税(进项税额)17000
贷:银行存款 117000
按建筑规模将进项税额在一、二期项目间划分: 进项税额转出额=17,000÷2=8500 元
借:开发成本—一期—开发间接费 8500
贷:应交税费—应交增值税(进项税额转出)8500
2、A 房地产企业(一般纳税人)自行开发了B 房地产项目,施工许可证注明的开工日期是2015 年3 月15 日,2016 年1 月15 日开始预售房地产,至2016年4 月30 日共取得预收款5250 万元,已按照营业税规定申报缴纳营业税。A 房地产企业对上述预收款开具收据,未开具营业税发票。该企业2016 年5 月又收到预收款5250 万元。2016 年6 月共开具了增值税普通发票10500万元(含2016 年4 月30 日前取得的未开票预收款5250 万元,和2016 年5 月收到的5250万元),同时办理房产产权转移手续。
2016 年6 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110 万元(其中:注明的增值税税额为110 万元)。经计算,本期允许扣除的土地价款为1500万。纳税人选择放弃选择简易计税方法,按照适用税率计算缴纳增值税。
(1)在6 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。
应预缴税款=5250÷(1+11%)×3%=141.89 万元
借:应交税费——预交增值税 141.89
贷:银行存款 141.89
(2)纳税人6 月开具增值税普通发票10500 万元,其中包括5250 万元属于可以开具增值税普通发票的情形。
(3)销售额可扣除当期允许扣除的土地价款。
(4)纳税人应在7 月申报期按照《办法》第十四条规定确定应纳税额:
销项税额=(5250-1500)÷(1+11%)×11%=3378.38×11%=371.62万元
进项税额=110 万元
应纳税额=371.62-110=261.62万元
应补税额=261.62-141.89=119.73万元
纳税人应在7 月申报期应补增值税119.73万元。
会计分录:
(1)借:预收帐款 5250
贷:主营业务收入 4729.73
应交税费—应交增值税(销项税额) 520.27
(2)差额纳税
一般计税扣除当期销售房地产项目对应的土地价款
借:应交税费—应交增值税(销项税额抵减)148.65
贷:主营业务成本 148.65
(3)取得了建筑服务增值税专用发票
借:开发成本—B项目 1000
应交税费—应交增值税(进项税额)110
贷:银行存款 1110
(4)月末结转
借:应交税费—应交增值税(转出未交增值税)261.62
贷:应交税费—未交增值税 261.62
(5)预缴税款抵减未交缴增值税
借:应交税费—未交增值税 141.89
贷:应交税费—预交增值税 141.89
(6)申报后缴纳
借:应交税费—未交增值税 119.73
贷:银行存款 119.73